最近，不少改进购房者不谋而合向潮新闻记者吐槽：改进买不到超预期的好房子，一些刚需楼盘反而更让人惊喜。

　　这的确是杭州楼市的现状。当主城区许多出售均价4万~5万元/㎡的改进楼盘外立面还在用涂料、真石漆时，一些市郊楼盘现已选用铝板外立面了；当许多主城区改进楼盘业主感叹小区减配显着时，一些市郊刚需楼盘业主发现，自家价格2万元/㎡出面的房子里竟然有地暖、洗碗机！入户门厅和电梯都高级感十足，质量乃至超越主城区单价4万多元的楼盘。

　　作为市郊刚需板块，临平东湖新城现在的新盘一个比一个“卷”。同样是3000元/㎡装饰规范，比较于前几年的项目，这一带的新楼盘本年在装备上投入更多本钱，质量和质感乃至不输主城区改进项目。

　　其实早在上一年，总价200万元级的东湖新城楼盘就敞开了内卷式“增配”，有项目首先在外立面选用了铝板。到本年，内卷再次晋级，从外立面“卷”到装饰装备，精装限价2.26万元/㎡的项目现已做出了均价三四万元每平方米的作用。

　　比方地铁9号线龙安站西面在售的滨江建杭·听荷芳翠府，除了中央空调等惯例装饰装备，室内装饰大件还装备了洗碗机、地暖，这能够说是东湖新城板块近几年新房装饰装备的一大晋级——自杭州2019年土拍实施“双限”以来，总价200多万元的新房项目中，装饰大件一般就装备中央空调，单价2万元出面的刚需盘里简直看不到地暖的身影，而听荷芳翠府则开了东湖新城住所配地暖的先河。

　　与听荷芳翠府一路之隔的坤和绿城·月依星河轩，装饰装备愈加“内卷”，除了全屋地暖、中央空调，主卫还选用了一体化智能马桶、客厅立异规划了圆弧形灯带槽吊顶，这些装备往往在偏改进类楼盘中才干看到。

　　记者在跑盘中看到，月依星河轩不只“卷”室内装饰装备，为了房子更好卖，在示范区直接把小区交给后的部分实景做了出来，比方园林景观、修建外立面，还有精装出现的架空层、入户门厅、电梯厅、地下车库等，购房者能够直观地看到未来的日子实景。而在前几年房子好卖时，许多项目连售楼处都没有，购房者完全是“拆盲盒”式摇号买房。

　　在商场下行时，对产品做“加法”，关于杭州楼市来说并非新鲜事。早在2013年前后，由于行情低迷，单个板块一个月都卖不出几套房子，开发商不得不“卷”起来，造泳池、配会所、送车位……依托这样的方法，跟板块内的其它竞品楼盘抢夺有限的客户。

　　现在一些市郊刚需板块也出现出这样的现象，和当下的商场行情有着密切联系。在摇号仍旧炽热的中心区域，比方申花、钱江世纪城等抢手板块，由于房子好卖且房地价差较小，开发商缺少产品立异的动力和空间，产品快速仿制、高周转敏捷走量，才是房企在这些板块的干流玩法。

　　但是，远郊的刚需板块整体购房需求有限，短期内显着处于供过于求的状况，流摇早已成为常态，购房者完全能够货比三家再做决议。因而，简略的产品仿制在这样的区域行不通，开发商不得不在产品上花很多的心思来做立异和晋级，只要这样才干在一众竞品中锋芒毕露，首先完成去化。

　　不只是东湖新城，本年3月，潮新闻记者在看望翁梅板块时就发现，单价2.66万元的云咏汀洲府精装饰部分带地暖。而在商场行情炽热的前几年，市区一些单价3万多元乃至4万多元的楼盘，不只没有地暖，精装饰、公共区域还存在减配的状况。

　　“商场趋冷后，出售端的压力传导到了产品上，此前即便拿地本钱不高，开发商也简直不会做高配产品，由于房子好卖，没必要在产品上做立异晋级。”某项目营销负责人直言，关于刚需购房者来说，现在确实是个下手好产品的时机。

　　事实上，之所以现在杭州刚需楼盘能在质量上卷“增配”，还离不开房地价差这一重要因素——杭州近两年出让的宅地，地价与价格之间有了满足的赢利空间。

　　杭州自2019年7月实施“限地价、限房价”方针以来，房企拿地后的赢利空间一望而知。2020年80个“双限”住所项目，按实践地价算，房地差价不到10000元/㎡的有35个；2021年，跟着商场热度提高，房地价差进一步减小，均匀房地价差仅8500元/㎡左右，土地本钱在房价中的比重遍及在60%以上；到了2021年5月第一批宅地出让，均匀地价房价比70%左右，最高的超越80%。在这种状况下，房企想要在质量上发挥也很难有空间。

　　直到2021年12月底，杭州调整土拍规矩，撤销自我克制，改为溢价封顶后直接摇号。自此，杭州房企拿地不再拼“本钱”，而是拼“命运”。拿地本钱得到有用操控，房地价差大幅度上升。

　　地价是楼盘开发中最为刚性的本钱，一般来说，地价房价比50%~60%为一个相对合理的区间。潮新闻记者计算了本年出让的8批次宅地共72宗，均匀房地价差达15158元/㎡，均匀地价房价比53%。

　　而72宗地块中，地价房价比在60%以内的地块达46宗，其间刚需楼盘为主的临平区占12宗，临安富阳算计9宗，余杭8宗，萧山8宗，钱塘区3宗，以改进为主的主城四区只要6宗。而地价房价比超越60%的26宗地块里，主城四区17宗，余杭4宗，萧山3宗，钱塘2宗。改进板块的宅地地价更高，资金本钱也成倍增加，这也是为何改进板块难出超预期好产品的一大原因。

　　以东湖新城在售的听荷芳翠府、月依星河轩为例，这两个项目拿地时刻均为本年3月，地价均为10500元/㎡，新房限价22600元/㎡，房地价差12100元/㎡，地价房价比为46%，对房企来说，“加配”空间足够。

　　此外，2022年杭州出台新规，在土地出让环节规则了质量要求，比方层高不得低于3米、设置架空层等，让从前只出现在中高端改进小区里的细节目标成为了杭州楼盘的“硬性规则”。因而，杭州的刚需楼盘质量越来越能打。