温州“限房价竞地价”政策发布后，不少人关心此项政策是否会拔高温州新房价格的上限？因为从近期挂牌的地块来看，七都限价2.8-3万元/㎡，梧田限价2.81万元/㎡，瑶溪限价2.2-2.4万元/㎡，瓯江口限价1.6万元/㎡，各个都略高于现阶段的区域房价。

　　尽管目前限价政策仅针对个别地块，并未明确表明为板块限价。但见微知著，在“房住不炒”的大背景下，新房的限价范围迟早会扩大。

　　或许，限价政策是市场托底的一种手段，也可能是刺激市场活力的一种方式，促进一二手市场形成倒挂。但现实市场却已背叛，部分新交付小区二手房价格，仅较三四年前开盘入手的价格高出一点点，4年房价微涨严重跑输大盘。

　　很多人说，前些年买房可以闭眼买，随便买买都会涨。但市区很多楼盘从开盘到交付4年左右时间，房价仅微涨了一点点，普遍跑输大盘，如果算上银行利息买房人很可能会亏。

　　那么哪些新盘跑输大盘呢？首先我们来看看滨江万象天地，小区位于滨江商务区会展路东面，温州市民中心东北面，已于去年毛坯交付使用。

　　该小区外立面采用仿石涂料以及局部石材，形象面在同材质的项目中算不错，但与滨江CBD其他项目有一定的差距。

　　小区房源面积段为150-230㎡，户型多数为稀缺的错跃户型，利用率高、赠送面积多。

　　今年，滨江商务区楼市热度难耐，热浪一浪高过一浪。先是4月14日，滨江云谷未来社区一期地块出让，保利、招商以3.2万元/㎡+的楼面价竞得该地块，地块与万象天地直线米。

　　与此同时，融创德信·江山云起最后一期房源含装价达约4.2万元/㎡，华润·九悦二期沿江滨路房源限价后均价约3.7万元/㎡，两个项目开盘即被热抢

　　在常人的眼里，大热背景下的滨江商务区，新交付的万象天地二手房价格会有更好的表现。但事与愿违，目前二手房中低楼层成交价普遍在3.3-3.8万元/㎡之间，部分东向及高楼层瞰江房源成交价在4万—4.4万元/㎡之间。

　　这个价格水平，即使与该盘2017年9、11月开盘时的均价3.5-3.7万元/㎡，也仅高出10%—20%左右。

　　而且，据该小区楼下的中介门店反馈，二手房成交量也不乐观，月成交大都在2套上下，与新交付小区普遍受热捧的现象形成了巨大的反差。

　　同样，还有滨江商务区的碧桂园.珑悦，该小区位于滨江商务区七都大道与瓯江路交汇处，温州二十二中南面。

　　该小区高层采用干挂铝板，局部采用干挂石材、真石漆；低密产品采用石材，局部采用铝板、真石漆。整体外立面符合滨江商务区的高端定位，但外立面颜色偏深，气质一般。

　　目前，小区毛坯交付已一年多，面积段为136-230㎡，户型有跃层、平层、叠墅，计容政策采用旧政策，赠送面积同样较多。

　　眼下，该小区二手房源挂牌价就比较丰富，高层楼幢的房源挂牌价约3.3-3.8万元/㎡，拥有一线万元/㎡上下，叠墅挂牌价约4.7-6万元/㎡，但鲜有成交。

　　这样的价格，与该小区高层房源开盘均价约3-3.2万元/㎡，6幢和叠墅开盘均价约4-4.5万元/㎡，也仅高出一点，房价涨幅严重偏弱。

　　新交付小区房价表现疲软的例子，不仅仅局限在滨江商务区，位于中央绿轴的都会道1号也是如此。

　　该小区位于温州大道与府东路交叉口东南侧，外立面主要是采用干挂铝板及石材，外立面融合了游艇的流线造型、珍珠白高级色彩等元素，科技感十足，独树一帜。

　　小区为毛坯交付，面积段为146-199㎡，户型均为错跃户型，利用空间高、赠送面积多，也是新计容政策实施的最后一个项目。

　　目前，该小区二手房挂牌价约4-4.6万元/㎡之间， 比当初项目开盘时销售均价3.8-4万元/㎡，也就高出10%多一点，即使与传言9折送车位的价格相比，房价表现也不尽如人意。

　　最近几年，中央绿轴各大新盘基本都是笋盘，房价表现强劲，即使同期上市的翡翠天地，交付后的房价与开盘时，也有大幅度的上升。

　　显然，外立面亮眼的都会道1号，房价却表现不尽如人意，也算是中央绿轴一个典型的例子。

　　2017年开盘时，高层毛坯售价约在1.8-2万元/㎡，叠墅销售均价约在3万元/㎡上下。近期，该小区高层挂牌价也就在2.5万元/㎡上下，与七都北片其他交付小区，产生了数千元的价差。

　　来自中介的信息数据显示，鹿岛甲第总有800套左右的住宅，交付后挂牌出售峰值曾达约200套，去年有房东以约2.1万元/㎡出手了一套，而当时购入成本是2.05万元/㎡，如果算上三年利息还要亏几十万。即使根据如今市场价2.4万元左右来算，也是一个失败的教训。

　　还有位于梧田的玖号院，高层开盘普惠价在1.9-2.1万，叠拼2.5-2.9万元/㎡；目前二手挂牌价高层在2.3-2.7万元/㎡，叠拼挂牌价约在4万元/㎡上下。涨幅也严重跑输区域房价态势。

　　看了以上例子，你们发现没？最近一两年刚交付的这些新盘，原是二手房市场的香饽饽，房价也会有好表现，但现实的二手市场却成了左右面。

　　新建小区从开盘到交付，通常要4年左右时间，房价微涨10-20%，如果有贷款算上利息，几乎没赚，甚至还要亏损。

　　为何会出现这样一种情况？值得我们深思,，特别是那些近些年对房产投资还乐此不疲的投资者来说，更应引起警觉！

　　首先，上述项目区位尚可，但当前旁边的环境一般，部分甚至堪忧，各项配套设施缺乏，规划美好，但实施进度过于缓慢。从项目开盘到交付，时间过去了3-4年，可项目旁边的环境基本无变化，原先缺的商业、生活、交通等配套还是没有，部分项目配套甚至连满足最基本的日常生活需求都达不到。

　　如七都南片、滨江商务区和梧田等区域，每个板块在温州都是名声在外。但实际建设进度呢？周边大环境近4年就没有大改变，部分仍处于蓝图或审批阶段，个别新盘还有不计划拆除的城中村，甚至有些小区连周边道路都还未完工。

　　第二，项目本身的坏因较为明显。例如紧挨主干道、垃圾山、s1线（非站点）、加油站、宗教设施等。

　　尽管这些房源在开盘时，坏因信息基本已展现，但交付后与实景对冲，对房价的杀伤力的表现会更淋漓尽致，特别是高端盘。

　　除了上述原因还有共性点吗？当然有！那个时期的新盘，新房普遍热销，以价换量的新盘基本上没有，开发商开盘高定价，榨取了一部分未来的溢价空间。

　　显然，买房时机很重要，因为房地产有一定的周期性，抢在高点买房，后续风险就会加大。

　　种种迹象显示，房价像当年那样全面上涨的时代，已经一去不回返了。接下来，多数板块、新盘或许都会这样仅有微涨，甚至不变，并成为一种新常态。

　　那么温州市区范围能形成一二手房倒挂吗？其实部分片区已经存在一二手房倒挂现象，周边二手房价格高于一手房价格，例如瓯海中心区北片，南湖片区；而有的片区却是一手房价格高于二手房，例如老城、城西以及葡萄棚板块。

　　有出现一二手房源倒挂现象的板块多是因二手房商品房沿用旧计容政策，存在偷面积的空间，实际得房率要高出一手房不少，并且二手房流通性更高，到手后无论是自住或者出租都是肉眼可见，一手房则需要等到交付才能进行流通，有一定滞后性。

　　至于出现一手房价格高于二手房的板块多是因周边二手房迭代不足，以老房子、安置房或交付时间过久的二手商品房为主，小区品质难以产生溢价空间。

　　可为何举例的项目都有偷面积属性，市场反响却不够突出？显然高端或改善项目的卖点更关注稀缺资源，偷面积属性确实是稀缺资源，但并不能体现“人无我有”的差距感。

　　在温州市场上另一个或能促成一二手市场形成倒挂现象的就是学区房。多少楼盘因一纸或周边学校规划调整消息直接翻身做主，一跃成为温州购房客户的心头好。

　　综上所述，稀缺资源是二手房价格的护身符，无论是学区、还是项目产品资源亦或者是配套资源，但凡有一项特别突出，能达到“一叶障目”的效果，就值得选择。